基汇资本彭庆邦：电商冲击二三线城市零售物业

　　财新记者 王晓庆

　　今年以来，房地产基金异军突起，成为私募股权基金领域的一个新增长点。

　　清科研究中心发布的2013年三季度中国私募股权投资市场统计数据显示，三季度中国私募股权投资市场共新募集完成42只私募股权投资基金，募资金额共计41.46亿美元，房地产基金不仅在募集数量上紧追成长基金，募集金额更是首次超过成长基金。

　　房地产基金扩军的动力何在？就此问题，财新记者专访了房地产私募基金基汇资本的董事总经理彭庆邦。

　　基汇资本目前管理着四支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金， 2005年以来，基汇资本募集股本已超过33.87亿美元，目前管理资产金额达71亿美元，包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

　　彭庆邦表示，由于专项资产管理的金融政策释放，私募地产基金在大资管时代面临越来越多的挑战，深度参与地产项目和多元合作成为内在动力。

　　财新记者：你怎样看目前中国的商业地产业态？

　　彭庆邦：我们对一线城市如北京、上海、广州的优质整体办公楼非常看好。未来随着国内保险资金的进场，此类具有稳定收益及相对容易管理的资产必定会受到追捧。

　　由于电子商务的迅速增长，我们对于二三线中小商场零售资产投资将特别审慎。目前国内较成功的Shopping mall租户组合中，约有不低于三成餐饮和娱乐，再加上其他如大卖场、电影院类的牵头主力租户，余下的面积才分给快时尚类的租户。在这样的组合里，超过60%的租赁面积都是餐饮、娱乐、大卖场和电影院等低租金、长租期的租户。这样的常见组合，将导致商场未来租金増长将受影响。

　　作为一个基金管理公司，我们此前投资的项目大部分是由自身团队执行资产管理，但我们一直也在寻求和国内一些大型机构投资者、开发商及商业平台合作。 有鉴于现在电子商务方兴未艾的发展趋势，我们也积极寻找和一些网购平台的合作。我们目前尚未在物流、仓存物业的产业布局上投资，但觉得这是一个值得关注的领域。

　　财新记者：近一段时间以来，二三线城市的市场有什么样的变化？

　　彭庆邦：住宅方面，我们发现还是针对刚性需求规划的住宅产品最有市场。以我们的实际经验而言，在二三线城市里比较实惠的产品，比如100平方米以内、三房的产品，最受消费者青睐。我们尽量不做太高端的产品，因为二三线城市的消费者对总价会比较敏感，和上海北京等一线城市不一样。面积大、配置过高的产品，销售速度往往会比较慢，会拖低年回报率。年回报率是我们此类基金投资的重要指标，但不一定对其他类型的投资者也一样重要。

　　因为对二三线商场零售资产的租金成长有担忧，所以我们的投资方向有所取舍。二三线商业项目的布局以一二楼散卖的街铺为主。二三线城市消费力目前还是有限的，对产品价格较敏感，而且消费习惯和一线城市也有区别。

　　一线城市里位置好的Shopping mall 还是可以投资的，因为居民收入较高，产品需求精密度较高，不同类型的品牌可以共存。

　　财新记者：在投资产品属性上你们的偏好是什么？

　　彭庆邦：在投资的地理位置上，目前又回归到以一线城市为主的投资策略。基汇房地产基金IV将以北京、上海、广州、香港、澳门和台北等一线城市为重点发展目标；同时，还将目光锁定在大陆其他具有强大经济基础和长期房地产需求的二线城市地区，如江苏省及四川等高成长区域。基汇房地产基金IV将采用机会型投资策略，将目标定位于具有利风险回报收益的房地产资产；这些资产需要有强劲的增长潜力以及合适增值、再定位的条件。

　　我们投资的产品范围横跨住宅开发、办公、商场、服务型公寓和酒店等不同的房地产类别。此外我们同时也在观察国内物流、仓储和旅游地产上的投资机会。

　　通过集团内部商业、酒店与住宅开发三个运营平台，我们拥有完整的资产管理团队，但也会根据项目的特征、目标市场的经济、人口和市场条件制定具体的策略和调整经营与合作的组合。资产管理的难点就在于：租给谁？如何组合？合同如何签？这些都会影响未来升值潜力。

　　财新记者：越来越多的资金投入到房地产基金，不同属性资本之间，基金产品的优势在哪里？

　　彭庆邦：表面上看地产基金越来越多，但其实国内一般房地产基金的经营模式并非真正的基金。这些所谓的基金通常是已经锁定投资项目，通过银行或信托为开发商提供某一阶段的融资，提供投资者固定回报收益。中国投资人习惯这种了“假股真债”的信托产品。

　　之所以此前可以做到稳定的高回报，主要是因为中国房地产市场还比较好，银行放心提供开放商“较高利息，但周期短”的资金。但这只是一个短期信贷行为，是特别情况下提供的特别服务。

　　我们在做的则是纯股权投资的基金，投资回报没有保底，基金经理也有完全自由决定投资标的。我们一般基金的周期要6-7年，中国投资者则习惯2-3年的短周期。因为在我们这种类型的基金操作中，投资者需要高度信赖基金经理的专业能力，一般在投资前投资者会对基金经理展开周严的尽职调查。一旦选定了基金经理就愿意给基金经理更长的时间去发挥基金经理对物业的加值。

　　在持有期间，基金经理可通过提升入住率、提高租金、加强商户组合、实时分析市场趋势并最终确定最佳投资及退出时间以增加资产的价值。所以海外的投资者更倾向较长周期的基金投资，不想频繁换基金经理。

　　财新记者：但是从开发商角度看，你们的回报率要求高达20%以上，开发商为什么要选择你们？

　　彭庆邦：虽然从融资成本考虑，我们的优势不大，但是我们的优势是，资金周期可以比较长。我们不仅是长期投资，还可以共同参与项目的运营，为项目带进更完善的资产管理的能力与独特的理念与市场定位。

　　此外，比如一些小型开发商准备上市前的准备阶段，也是适合我们参与的。

　　我们也希望和开发商在海外寻找合作可能。海外的投资环境、工会、审批流程等和国内有极大的不同，我们熟悉两地的市场环境和政策环境，可以作为东西的桥梁。基汇资本的数位投资合伙人在成立基汇前在欧美、东南亚就已经有超过15年以上房地产投资经营的经验。自2011年起，基汇也开始为亚洲的机构投资者在美英两地，提供全面的房地产投资服务。2010年旧金山市场街333号（333 Market Street）、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners' Place以及2013年伦敦劳埃德大厦(Lloyd's Building)等项目都有成功的经验。

　　除主导收购过程（包括尽职调查）以外，基汇资本在此类交易中还提供债务融资咨询与资产管理服务。

　　财新记者：在住宅调控的时候，主题地产投资在中国热度不减，你怎么看这些市场？

　　基汇资本：我们也在寻找一些开发的经营平台，如旅游、物流、教育或主题公园。

　　养老地产理论上是个好的方向，但我认为它并非地产项目，其实是更属于服务业。此外中国人的养老理念和国外不一样，不习惯把父母送到外面养老，以至目前还没有看到好的经营模式，国外的案例也不适合全盘引进。

　　旅游、野外体验等比较高端的产业项目也是我们关注的主题。旅游地产近些年特别火，投资主体也很多，但还没有非常成功、适合复制的经营模式。此类项目的专业度要求很高，即便是单个游乐园的管理也是很专业的。

　　实习记者汪飞对本文亦有贡献

　　介绍：

　　彭庆邦（Humbert Pang）

　　基汇资本董事总经理、中国区总裁

　　彭庆邦出生于香港，先后于英国伦敦大学取得经济学学士学位和英国伦敦城市大学商学院获得地产投资硕士学位。

　　彭先生的房地产事业生涯始于国际地产公司英国伦敦Healey & Baker/Cushman & Wakefield公司。

　　1996年，彭先生加入第一太平戴维斯中国分公司（Savills China），出任董事和中国投资部主管。在戴维斯任职期间，彭先生代表客户开展多项高价值交易，包括上海城市公寓地标性地产、上海花旗集团大厦和上海新天地旁107&108地块豪华酒店。

　　彭先生在交易搜索、投资结构、融资、快速交易达成以及高素质资产管理团队的建立和管理等领域具有丰富的专业知识。凭借丰富的经验和方法，他帮助了多个客户在中国房地产市场进行高回报的投资。

　　彭先生还曾担任上海酒店投资有限公司及上海礼兴酒店执行董事，参与瑞安地产和中国房地产公司上市前的私募股权投资以及上海新天地豪华酒店的投资和开发策划。

　　2005年7月，彭先生被任命为新成立的基汇资本（Gaw Capital Partners，原Gateway Capital）的咨询专家，2006年担任该公司的董事总经理。作为基汇资本中国区总裁，他主要负责资产管理、投资开发和落实公司在中国的投资策略。

　　在彭先生的领导下，基汇资本充分利用其在本地市场中良好的合作关系，创造性地构造交易且高效地达成交易，赢得了大量独一无二的投资机会。

　　他还分别是英国皇家特许测量师协会（RICS），香港测量师协会的专业成员以及RICS中国分会最终专业测试的考官。