张月：房地产调控会放松吗？

　　【背景】9月29日，房地产调控新“国五条”出台正好一周年。因限制外地人购房、提高首付比例、推出房产税、增加保障房供给等调控政策，加上宏观经济环境的变化，房价快速上涨势头已有明显抑制。

　　国家统计局数据显示，8月份一线城市房价已连续两个月止涨，二三线城市也接近止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅价格与7月份持平，二线城市新建商品住宅较7月涨为0.02%，三线城市新建商品住宅价格涨幅为0.01%。

　　在大部分二三线城市还未出台限购令时，市场上就已频传房地产商“Hold不住了”的消息。富力地产宣布下调全年销售目标两成，绿城因受监管部门调查传言而股价大跌，北京通州因楼盘降价老业主闹事。上海宝山的一个项目，9月份开出的新房源单价直接降价近6000元/平方米，降幅高达22%。

　　对此，SOHO中国CEO张欣对媒体表示，中国紧缩的货币政策和投资环境不会持久，可能在6个月内终止。她认为，紧缩政策非但抑制了私营公司的发展，还助长了信贷黑市的泛滥。同时，由于中小企业破产及高利贷违约风险，一些地方已出现了不安定的迹象。

　　在房地产价格“拐点”渐行渐近之际，房地产调控政策会放松抑或持续趋严？

　　链家地产市场研究部首席分析师张月认为，目前，一线城市房价下跌才刚刚开始，紧缩政策应还会持续，尤其是在限购和房贷方面还会持续。二三线城市则由于限购令将至，调控政策也将趋严。

　　她指出，大多数一线城市房地产的销售量8月才开始下降。从整个市场看，楼市紧缩政策的效果并不明显。未来，如果商品房销售量因调控政策而明显减少，并带动房价整体下降，才能说调控政策达到预期目标。

　　链家地产调查报告显示，9月1日至29日，北京8月份新开盘的商品住宅项目签约率为7%，较8月回落10个百分点，是2010年以来首次跌至个位数。9月1日~28日，北京商品住宅共成交4641套，全月成交量预计很难突破5000套，环比减少10%，同比减少59%，这是“京十五条”出台后最低的月成交量。

　　张月认为，目前中国房价刚刚进入下降通道，这一周期至少要三至五个月。因此，在这个时间区间内，楼市调控政策放松的可能性很小。她预计，未来三至五个月内，房价将会有明显回落，而在北京等一线城市，未来两月内即可能明显回落。

　　她以目前房价下调较多的通州区为例分析说，通州城区大幅降价并非严格意义的降价，不过是因为此前涨的太猛，因此下调较快。通州的房价是从每平方米14000-15000元一跃升至20000元的，并没有一个渐进的过程。

　　从这个意义上说，北京房价的回落才刚刚开始。张月称，不排除一些城市出于财政收入的考虑会放松调控政策，但从目前形势看，一线城市和多数城市的调控政策应该会继续趋严。

　　而且，即使今后调控政策放松，也只会是适度放松，不会再出现2008、2009年那样优惠利率大幅调升和降息的情况。

　　张月认为，绿城地产因受监管部门调查传言而股价大跌，恰恰说明市场对房地产的信心是比较脆弱的。目前，部分房地产商负债率确实较高，但这只是刚刚开始，未来的房地产市场将更为“寒冷”。

　　对于一些城市随紧缩政策而来的“不安定迹象”，张月认为，这并不可怕，恰恰是一次市场重新洗牌的机会。“正是由于此前大家都不遵守市场规则，因此才导致过度投资，市场陷入混乱、无序。当市场行情不好的时候，那些抗压性不强的企业就会先倒下去。”

　　（财新记者 李永春 采写）