何必饮鸩止渴

土地市场是一个庞氏骗局

　　据国家统计局数据显示，房地产投资在2013年上半年攀升了20.3％，在建物业总量增加了16.5％，已完工物业总量增加了8.7％。这些数字很可能并不准确，但土地购买量的增长快于在建物业量增长，在建物业量增长快于竣工增长量的格局，似乎与各方传闻不谋而合。中国的房地产市场已经成为庞大的土地博弈，而物业最终销售量则处于一个低位并呈下降趋势。这就像一家只有小部分股份在市场上流通的上市公司：股价可以被操纵而达到非常高的价位，银行将能够以所谓的市场价格把非流通股作为抵押，以借来资金重新注入到流通股中。开始于2012年第四季度的房地产市场反弹，在今年第二季度便停滞不前。然而一些城市的土地市场再度升温。其中的一部分资金来源是之前销售所产生的现金流。但拉高价格预期很可能是真正的目标。其中一部分土地销售几乎不会涉及现金支付，购买方将极有可能可以毫无成本地退还土地。因此，所谓的地王都只是吓唬人的工具，是为了让人们觉得之后房价还会继续上涨，进而引诱他们现在买房。

　　据国家统计局数据显示，过去三年间，已有近20万亿元涌入房地产开发。由于房地产开发周期大致也为三年，在建物业的成本应为这一资金量加上贷款的应计利息。再加上销售税和开发商的净利税，销售总额需要在30万亿元以上才可维持该市场，这相当于去年国内生产总值的60％。中国的家庭债务总量为18万亿元。这意味着将需要大规模的信贷扩张，才能消化库存。在当前全球环境下，这种规模的信贷扩张可能会导致极大幅度的货币贬值和经济混乱。

商业地产是个更大的泡沫

　　住宅市场的泡沫已众所周知，但是商业地产已迅速演变成为一个更大的泡沫。大多数城市都拥有高于发达国家的人均商业物业面积。但这些城市仍在兴建更多的商业地产。近年来，多地已实施住宅物业的限购令。很多的投机行为已转移到了商业地产领域。这就是商业地产的建设规模超过住宅地产的原因。个人投资者一直在零售物业进行投机活动。这个市场的平均收益已经下降到了同住宅市场相近的水平。随着在建项目数量不断增加，租金将进一步下跌。未来几年内，这个市场可能会出现大范围的破产。