房地产调控等待新思路

调控不加码

　　根据中央政治局会议新闻通稿的相关表述，“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，易居中国董事局主席周忻表示，这给房地产行业吃下了一颗“定心丸”。

　　首先，这说明房地产调控不会加码。当前宏观经济增速又出现回落，一季度GDP增幅7.7%，二季度增幅7.5%。国务院总理李克强7月在广西考察时提出“双限论”，即经济和就业水平不滑出“下限”，物价水平不超出“上限”，中央高层对经济发展的提法也从一季度的“调结构、促改革、防风险”变成了“稳增长、调结构、促改革”。“稳增长”战略适度回归，与“保持合理投资增长”的提法不谋而合。房地产投资对社会整体投资和经济增长的拉动效应仍然非常显著，2013年上半年，全国房地产开发投资同比增长20.3%。

　　另外，楼市本身也处于相对稳定的状态。亿翰智库首席研究员陈啸天认为，当前正处于房地产行业的长周期和短周期的交汇点上。长周期看，楼市需求从2011年初开始被强压了16个月，然后又从2012年5月至今释放了15个月，本身到了一个调整的周期。短周期看，今年“新国五条”出台，3月的末班车效应，导致成交量和价格暴涨。随后，4月的成交量下了一个台阶，房价的环比和同比增幅也开始回落。

　　万科公司董秘谭华杰表示，二季度新房入市加快，已经结束了年初供不应求的状况。万科监测的14个重点城市商品住宅销售面积对批售面积的比例，已经由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.9倍。从可售去库存化需要的月数来看，这些城市在十个月左右，处于比较合理的水平。供求关系趋向平衡，市场具备平稳运行的基础。

　　在调控效果开始显现的同时，房地产企业的土地购置量、新开工量和投资额仍处上升通道之中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房价上涨势头已经有所放缓，而市场供应还在继续增长，所以调控短期内不会加码。同样，房地产调控也不会重回2009年的刺激政策。上述接近住建部的分析人士对财新记者称，一定时间内，房地产的限购限贷等措施不会放开，政策既不加码也不会逆转，更多会维持现状。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，中国经济的潜在增长率开始回落之后，原来靠大规模投资、信贷往上推的路子已经很难持续，大规模的信贷对GDP增长的带动效果在降低。因此，这会倒逼决策者转变思路，重点放在培育新的增长点。目前，经济转型阶段的政策主基调是“宏观稳住、微观放活、社会托底”。

　　徐绍史8月5日也表示，坚持房地产调控各项政策。陈啸天认为，中央政府现阶段不会调整现有的调控政策，既是稳定经济增长，也是为转变调控方式、建立长效机制争取时间。他判断，未来有18个月-24个月的时间窗口，能修复供求关系，达到再平衡。

　　华泰证券的一份研究报告称，目前房地产市场分化严重，一方面，一二线城市供需矛盾突出，价格面临上涨压力；另一方面，三四线城市则库存较高，供过于求，面临去库存的压力。华泰证券认为，中央在调控上会有差异化思路，将调控权下放给地方，而且默认了调控目标从“房价合理回归”调整为“控制房价涨幅”。此外，调控的手段将从以往的“抑制需求”到更加强调“增加供应”。据国土部的数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%。其中，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，达到近年来新高。房地产再融资的开闸，也将有助于增加投资和市场供应。

　　巴曙松判断，房地产调控政策不会贸然调整，而是会让市场慢慢逐步回落，决策层会更多关注中长期的长效机制，比如房产税试点扩大。