房地产调控等待新思路

　　房地产正在进入一个微妙的时刻。7月30日，中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”。紧随其后，A股上市房地产公司密集发布再融资公告。市场将此解读为新一届政府对房地产调控的政策思路出现转向，房地产板块股票持续走强。

　　“这一次的气氛与以往明显不一样，风向可能有变。”高策地产服务机构首席策略官李国平对财新记者表示，7月“地王”频出，房地产市场的热度和舆论态势，不亚于此前的任何一次调控。以往，中央通常会有“加强调控”“抑制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”等表态，以平抑市场预期，总体上是打压和控制的态度。但是，这一次中央强调的是保持合理投资增长，促进房地产市场平稳健康发展。有着多年房地产行业和政策观察经验的李国平认为，这里面有一点鼓励的意味。

　　一位接近国家住房和城乡建设部的分析人士则对财新记者指出，“促进房地产市场平稳健康发展”的表述，在上一届政府的调控政策中也多次出现，还不能据此断言政策转向，房地产调控是否会有新的变化和思路，仍需等待决策层的定调和具体表态。时间点大致在十八届三中全会之后或明年“两会”前后。

　　国家发改委主任徐绍史7月31日参加新华网在线访谈时提到，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

　　华泰证券的一份研究报告则称，房地产调控长效机制的建立刚起步，目前正处在调控思维转变的过渡期，调控思路将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”。土地供应的增加和再融资渠道的渐进式放开，都将给“增加供给”带来帮助。

　　此外，房产税改革和不动产统一登记也都是建立房地产领域长效机制的既定方向。财政部近日也表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围。

房地产再融资开闸渐近

　　暂停三年的房地产再融资有望开闸，在不断加强市场对调控政策可能出现转向的预期。8月6日晚间，停牌一个月之久的宋都股份（600077.SH）公告了定向增发预案，拟募集15亿元资金投向南京和杭州的两个普通商品住宅项目。

　　宋都股份称，此次定向增发，除了提高公司净资产规模和偿债能力，还包括“提高中小套型普通商品住房项目开发力度”，并称该募集资金投向“符合国家增加中小套型普通商品住房项目的相关政策和发展方向”。

　　“如果宋都股份的增发方案获批，那就能判断房地产再融资的闸门彻底放开。”李国平告诉财新记者，与此前新湖中宝（600208.SH）面向棚户区改造项目的定增方案不同，宋都股份此次募资投向完全是普通商品住宅项目。

　　一家大型券商的内部人士也认为，“宋都股份肯定事先要与监管部门沟通，这个方案本身就很有信号意义”。

　　此前，新湖中宝的定增方案，是被市场解读为房地产再融资有条件放开的信号。8月2日，新湖中宝公告了非公开发行预案，计划募集55亿元资金投向位于上海的两个棚户区改造项目。同一天，冠城大通（600067.SH）也发布了18亿元可转债的再融资预案。

　　今年6月26日的国务院常务会议曾研究部署加快棚户区改造，提出今后五年完成各类棚户区改造1000万户，其中2013年改造304万户。会议要求各级政府增加财政投入，引导金融机构信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造的中期票据和企业债券。华泰证券分析师曹光亮认为，针对旧城改造和棚户区改造项目的再融资被放行是大概率事件。

　　上述大型券商的内部人士告诉财新记者，证监会对待房地产再融资的态度和工作方式已经有所变化。“此前，对调控政策从严执行，在沟通阶段就要求企业出具国土部的没有囤地等违规记录的证明，所以企业连材料都很难递上去。现在能先递交材料，再由证监会和国土部会签。”该人士分析，棚户区改造和保障房项目的再融资申请应该是被监管层优先考虑的，在具体技术方案上，也优先考虑定向增发和发债。