刘胜军：经适房怎样合理上市交易？

　　【背景】杭州市经济适用房交易规定于8月15日出台。当日出台的《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》规定，签订购房合同（含预售合同）满5年的经适房可上市交易，不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55％向政府交纳土地收益等价款。

　　对此规定，坊间议论纷纷。有观点称，政府应该收取100%的收益，经适房所有人不应从中牟利；而另有观点则指出，政府从中收益岂不成了最大的房地产开发商。

　　经济适用房如此交易是否合理？政府是否可从经济适用房获益？

　　中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军认为，杭州市经济适用房交易制度不够合理，经济适用房交易需要一个更科学完善的机制。首先，对于经济适用房交易需要一个认定界限。其次，政府收取增值比例不能“一刀切”，应考虑到资金成本和购买年限两个因素。资金成本越高，收取的增值比例越低；购买年限越短，收取增值比例越高。

　　刘胜军认为，对于经济适用房的转让资格应该有这样两个限制标准：第一，限制转让条件，即经济条件等状况发生改变，生活受经济适用房的环境条件和交通位置等因素的限制，经核实不再需要经济适用房时，可以向政府提出经济适用房的交易申请。第二，限制利润。对于经济适用房交易利润，政府应该有所限制，避免套利行为。

　　针对政府从中获利的质疑，刘胜军说，保障房本身就是政府补贴的项目，理应收取交易增值的部分价款，与此同时也可以抑制套利行为。不能不收，也不能全收。政府应该收取100%增值金额的说法也是不合理的。原则上不鼓励用经济适用房投资赚钱，但是在保障基本的投资回报率之外，给予合理的回报是可以理解的，但是这个比例又不能过高。与此同时他强调，无论政府收取的土地收益等价款所用何处，保证财政透明是关键。很多地方政府用土地出让金来还地方债。避免此类事件的再发生是首先应该考虑的。

　　刘胜军认为，现在出现的种种保障房问题，例如经济适用房上市交易，从根本上来说是保障房机制存在缺陷。目前我国的保障房分廉租房和经济适用房，以后者为主，这是错误的。经济适用房和商品房的差价很大，极容易出现套利行为。在政府权力缺乏制约的情况下，很难保障公平分配保障房，现实中许多保障房已经成为腐败工具。

　　刘胜军建议，我国保障房制度应以廉租房为主。廉租房的流动性大，当经济条件有所改善后即可以结束租赁。廉租房的租金低，不存在徇私牟利的空间。保障房本身就是为了给中低层收入者一定的生存保障，既然是保障就不能用来投资赚钱，否则就给许多有意牟利的人更多机会：不仅拿得到保障房，更能卖掉挣钱。

　　（财新实习记者 王潇潇 采写）