调控长效机制缺位 房价连涨14月

　　【财新网】（记者 杨秋波）近期，随着房价一路上涨，建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。统计局最新出炉的数据显示，7月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.72%。

　　此前，中国指数研究院的数据亦显示，7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点。同比来看，100个城市住宅均价上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为，受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响，7月房价仍处明显上涨区间。在目前稳增长的经济大背景下，调控政策短期内仍较温和、开发商拿地力度不减、大型房企对未来楼市依然看好，积压需求仍在释放，继续维持下半年房价震荡上行的判断。

　　从数据看，房价自2012年6月以来已连续第14个月环比上涨，这和新“国五条”细则之后各地房价调控基调的变化不无关系。各地房价控制目标基本和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。

　　在这样的市场背景下，中央和地方政府相关部门房价控制目标的完成就显得有不少阻力。近期有关楼市调控走向长效调控机制的论调也频频出现，这显示出相关部门对于房地产未来走势的担忧。

　　今年以来，中央多次表态在2013年及未来，新型城镇化是中国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，地方政府为了解决地方债问题，还会大规模推出土地，此时，不可避免会引起新一轮“圈地运动”，进一步推高土地市场价格，为日后房价的再度上涨埋下伏笔。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从今年的市场表现来看，大多数一二线城市1-7月商品住宅均价涨幅已接近当年的房价控制目标，如上海、广州、杭州等城市，其中甚至有些城市已经超过今年的房价控制目标。

　　针对当前房价持续小幅上涨的态势以及部分城市房价上涨过快的现象，中央及地方政府并没有因此再次出台严厉的调控措施，只是在表态上继续坚持房地产市场调控，但实质上并没有操作层面的意义。

　　与此同时，房地产调控长效机制的三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，今年尚无实质性进展。

　　从最近国务院对于房地产市场的几次表态来看，基本上是定调保护首套自住购房需求，促进房地产市场健康发展，没什么新意。甚至有住建部政策研究中心相关领导表示，政府从来没有让房价下跌的言论，当前政策调控的基调与未来房地产市场走向何方，值得反思。

　　此外，从土地市场来看，开发企业出于战略布局，考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。

　　张宏伟表示，最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场“兴风作浪”，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然也降不下来。

　　近期，温州限购政策定向宽松允许本地和非本地户籍人士购买第二套住宅，和其他城市限购政策基本看齐。

　　张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。

　　张宏伟表示，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地可能性，但反映了当前房地产市场重现房价上涨预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。