王锋：一线城市房价飞涨是不好信号

　　财新记者 李雪娜

　　在经历了大半年的政策空档期后，国内重点城市房价又迎来新一轮大幅上涨。国家统计局10月22日公布的房价指数显示，9月份全国70个大中城市中除温州房价在下跌外，其余69个城市的房价均在上涨。其中，北京、上海、广州和深圳等4个一线城市房价同比涨幅超过20%。

　　8月份以来，面对房价上涨的压力，深圳市政府加大了对预售证的审核力度，高价或谋求涨价的楼盘获批难度有所增加。此外，多家银行上调房贷利率，放贷延期甚至停贷。

　　尽管如此，楼市高温还在持续。根据深圳市规划国土局数据监测结果，10月份前两周，全市成交均价为每平方米约2.55万元，环比上涨18%。

　　该市4个项目的开盘销售率均超过60%。其中，10月12日开盘的万象新天项目，首推的234套更是被抢购一空，成为“深八条”之后开盘的首个“日光盘”。深圳楼市调控压力仍大。

　　所谓“深八条”是10月11日，深圳推出的八条楼市调控措施，包括抑制需求、增加供应、预售限价、限贷等。

　　有分析认为，该八项措施，基本上属于“老调重弹”。已经执行多年的限购、限贷已成“强弩之末”。而限价和提高二套房首付比例，虽能达到控制房价上涨的短期目的，但仍非长效机制。

　　目前，各界普遍对三中全会出台房地产长效机制怀抱期望，深圳则可能成为新一批房产税试点城市之一。然而长效机制目前还处在研究构建阶段，其何时落地亦不可知。

　　面对城镇化加速，深圳等一线城市房价上涨压力仍将持续，什么才是控制一线城市房价的长效机制？政府如何更好应对房价泡沫？财新记者专访了深圳市房地产评估发展中心学术带头人、深圳房地产研究中心主任王锋博士。

　　财新记者：过去大半年时间，国内重点城市房价又迎来新一轮的大幅上涨，年底前楼市调控是否重提？

　　王锋：北上广深等一线重点城市房价涨幅超过20%，这是一个不好的信号。过快上涨的房价与老百姓收入差距越来越大，房产泡沫进一步加大，可能会对金融宏观经济稳定造成影响，

　　我们宏观调控宗旨就是不允许房价出现大幅度的涨跌，基于国家金融安全、经济稳定考虑，确实需要加大房地产市场调控力度。只要市场有房价快速上涨的预期出现，都与调控初衷有所背离。所以市场一旦出现异动，政府就要及时采取措施稳定市场抑制房价。10月11日深圳推出“深八条”措施，就是针对这样市场异动，而采取的调控措施。

　　财新记者：“深八条”基本上还是延续了此前的楼市调控措施，大家质疑称其能否起到调控效果？

　　王锋：2003年以来，各种调控措施持续了将近10年。这么多年出台的楼市调控措施非常之多，从利用金融税收政策，到行政手段的注入，能想到的手段都运营到房地产市场了，短期宏观调控都能见效。但从长期来看，房价上涨趋势还没得到有效遏制。短期来说，深八条措施，对抑制深圳房价上涨会起到一定作用，但长期还得想办法，想措施。

　　财新记者：什么才是楼市调控的长效机制？

　　王锋：楼市调控要从住房需求这一根本问题上给予解决。房价之所以快速上涨，是因为有强大的住房需求在支撑。从长期来看，住房需求仍然存在，尤其是随着城镇化加快，北、上、广、深等一些全国区域性中心城市，都会面临房价快速上涨趋势的压力。

　　问题集中在几方面：一、需求结构不合理。巨大的贫富差距存在，只有10%到20%的城市居民具有当前商品房市场价格购买力，多数居民买不起。同时由于房价预期存在，使得一部分人想尽各种办法进行融资购房；二、资金流动性过剩，促进了房地产投资投机需求增长，并进一步拉高房价。针对投资投机问题，已通过限购限贷措施加以遏制，目前最大问题是怎么解决住房需求结构性差异问题。

　　需求结构性差异，若从目前改善民生、消除需求结构差距着手，绝非短期内能够改善。目前最主要措施是通过供应的结构性调整，即增加中低价位住房的供应，而这则须住房制度改革才能给予解决。

　　新的住房制度改革，必须将平价房制度纳入其中。所谓平价房就是价格明显低于市场房价、供给中低阶层人群购买的，介于保障房和普通商品房之间的一种特殊商品住房。只有平价房制度推出，才能够消除完全由市场规制造成的房价持续走高。

　　平价房制度，对人口密度非常大的国家和地区，都起到了非常好的作用。如新加坡、香港等推出的安居房制度，来解决中低收入人群的住房问题。

　　近年来国内一些城市也在推平价房制度，如深圳的安居型商品房制度。把这个阶层人群从市场上分流出来，纳入政府的政策性住房范围后，市场需求过度旺盛的情况将会有所改变，并趋于理性。由此一来地产商拍卖地块、楼盘定价等，也会相对理性一点，从而使市场房价持续上涨的势头给予有效控制。

　　财新记者：目前深圳已推出安居型商品房，并没有对旺盛的购房需求带来很大影响？

　　王锋：按照深圳“十二五”规划，即到2015年，全市将实现安居型商品房量达到全部住房供应量的30%，我个人看法是，深圳还是有必要进一步扩大安居型商品房的供应比例。靠目前这个量来冲击房价是不行的，最好能达到40%到50%，才能起到稳定市场作用。

　　目前中国房地产泡沫已过度膨胀，北、上、广、深等一线城市房价收入比基本上接近20%，形势已相当严重。为保障中国经济稳定发展，为金融安全，政府应该下更大的决心进行住房制度改革，从根本上来改变房价持续上涨的预期。

　　财新记者：目前还面临地产商参与平价房开发建设积极性并不高的问题，如何提高社会参与投资开发的热情？

　　王锋：推出安居型商品房，会改变房地产行业暴利。房价持续上涨，是一种非理性行为。加大平价房的供应，也是较好解决房地产暴利的办法之一。平价房不是零利润，只是利润空间相对减少，我们做过测算，即使是成本很大的旧改项目来做安居型商品房开发，也有10%到15%的利润空间。这其中主要得益于政府出让地价时给予了一定的让利。

　　随着房地产行业进入下半场，房地产企业面临更大的竞争压力，一些中小房企将面临转型，甚至可能破产。进入安居房开发领域，对一些中小房企来说，不可谓不是一件好事。

　　这种通过政府让利行为，既控制了房价，又减少了房地产开发暴利，对于规范行业发展和引导社会理性投资都十分必要。

　　财新记者：大家对十八届三中全会推出房地产调控的长效机制有着较高期待，你如何看待房产税措施和住房制度改革之间的关系？

　　王锋：从长远来看，能够稳住房价，能够使得房地产市场理性发展，解决群众住房问题的措施，就是长效机制，而进行住房制度改革，推出平价房制度，则是长效机制建立的一个最基本措施。惟此才能从根本上解决房价持续上涨的问题。只有深化住房制度改革，才是房地产市场的长效机制。

　　房产税等并不能从根本上解决房地产市场当前泡沫化趋势，只有住房制度本身的改革，才能改变需求的无序和结构性差异问题。从根本上影响市场需求。

　　推进住房制度改革，配合住房金融制度改革，以及房产税在内的住房税收制度改革，才是真正宏观调控的长效机制。