北京“自住型商品房”新政未解房价症结（更新）

　　财新记者 朱以师

　　快速上涨的房价，让北京政府再也坐不住了。10月23日，北京一天出台两个“京七条”以平抑房价上涨预期。政策的核心依然是限购、限价等行政化手段，更在限价的思路下推出了“自住型商品房”的新政策。

　　北京面临的调控压力最大。据国家统计局10月22日公布的数据，9月份，北京市新建商品住宅的价格同比上涨了20.6%，居全国之首。显然，北京已很难完成“房价与2012年基本持平”这一房价控制目标。第四季度要加强调控的声音再度出现。但新的“自住型商品房”政策真能奏效吗？

　　第一个“京七条”由北京市住房和城乡建设委员会通过媒体通气会的形式向外传达，基本是对既有的限购限价政策进行强化。具体内容包括：1、组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为，违规骗购的购房人将被列入黑名单，5年内不准在京买房；2、进一步强化资金监管和税收稽查，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，重点审查地价款来源和开发升本，加强税收稽查；3、强化价格引导，参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市；4、进一步强化贷款资格审核，认房又认贷；5、通过“限房价、竞地价”方式加大自住型商品住房供应力度；6、对囤地、捂盘、变相涨价的房地产企业，禁止其参加土地竞买、不发放新开发项目贷款、强化土地增值税征管；7、防止不当言论和错误数据误导市场预期。

　　这些措施仍未脱离行政手段调控的思路，大部分措施今年也都被执行过，比如控制高价项目的预售证，对新入市项目进行政府指导定价等。但这些都没能阻止北京房价一路高涨。现如今，政府再次重申和强化，更多是在向公众喊话，表明政府未放松调控。同时，此举也在警告“不听话”的开发商，如再过快涨价，就要停你的贷款、查你的税。

　　新提法则是推出了“自住型商品房”的政策，这也是第二个“京七条”的主要内容。北京市住建委联合北京市发改委、财政局、国土局和规划委下发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，要求增加自住型商品房的供应，售价比同地段、同品质的商品房低30%，土地以“限房价、竞地价”的方式出让，房屋套型、售价等条件写入土地出让合同，符合在京购房资格的人士均可购买，但北京户籍无房家庭、经济适用房和限价商品房轮候家庭享优先购买权。符合条件的家庭只能购买一套，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，增值收益的30%需上交政府。2013年底前，北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年将扩大到5万套的规模。

　　这一举措，将对北京的商品住房市场形成不小的冲击。从历史数据看，北京市新建商品住宅的成交量在2009年为历史最高峰，接近18万套。调控最为严厉的2011年，北京新建商品住宅成交约9万套。2012年，成交约12万套。今年前9个月，成交约10万套。换言之，北京新建商品住宅的小一半市场将是由“自住型商品住房”构成，且价格只有周边商品房的70%。如此一来，至少在房价统计上，北京将能够大幅对冲商品住宅售价的上涨。

　　但是，北京的“自住型商品房”新政还只停留在房价数字的表象上，而没有触及房价问题的核心症结。北京房价快速上涨，是因为需求旺盛而供应不足。北京的人口增速带动住房需求近年不断加快，而货币超发带来的房产投资需求，虽被限购打压，也一直未曾消失。稳定房价，需要切实增加供应。这一次的“自住型商品房”新政，没有提到如何增加总的供应量，而是在既定的土地供应盘子中，改变了供应结构，增加了中低价位的自住型商品房。如此，就如同前几年大肆推进保障房建设而挤压商品房用地一样，增加自住型商品房用地占比，意味着减少其他普通商品房的土地供应。同时，价格低于市价30%，购房门槛降低，必然会促使更多的购房者进入市场。需求放大，供应的总盘子却保持不变，不难预计，普通商品房的价格将被推高。

　　以房价为房地产调控的目标，本身就是舍本逐末。政府从未对公众说清楚，调控是要控制房价，还是为更多的人解决住房问题？当政府总纠结于价格问题时，政策总是短期功利，效果总是背道而驰。如果真正想为更多人解决住房问题，则首要考虑增加供应，盖更多的住房；真正要解决房价问题，则还需要从财税、土地管理制度等更深层次的改革入手。

　　纠结于价格的更深层隐患在于，政府拿走了市场的自由定价权，导致价格信号失灵，市场机制进一步被破坏。今年已经供应的几幅“限房价、竞地价”的地块，已经让开发商大呼“看不懂”。朝阳区豆各庄地块，房价限售2.2万元/平方米，地块楼面地价超过1.6万元/平方米；海淀区环保园地块，房价限售1.9万元/平方米，楼面地价拍到1.86万元/平方米。如果价格信号失灵，让市场中参与的企业无所适从，又谈何将土地变成有效的房屋供应？

　　此外，价格因政府干预而失灵之后，明显低于市价的“自住型商品房”将如何分配？政府又如何避免自身的道德风险？这些都是待解的难题。

　　这次“自住型商品房”新政，实则是年初北京落实“新国五条”调控思路的延续与细化。当时，北京市住建委表态，“逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理。”现在看，“自住型商品房”可以理解为商品房与经济适用房的结合变种。经济适用房的用地为划拨，但政府又不想放弃土地出让的收益，所以“自住型商品房”的用地为有偿出让，属商品房性质。但是，地价高企，房价难免上涨，政府则以“限房价、竞地价”方式卖地。因房价被限定，比市场价优惠30%，购房人不能完全享有商品房权益，如转让，增值部分的30%需上交政府。保障房轮候家庭拥有优先购买权。这有些“开倒车”的意味。在保障房领域，政府都在减少经济适用房、限价房等产权式保障房的占比，增加公租房等租赁型保障房的份额。就是因为产权式保障房是补贴财产，政府在分配过程中有着太多的权力寻租空间。无数的案例曾证明过这一点。现在，北京的“自住型商品房”政策，反而让政府进一步介入商品房市场直接进行财产的分配。在新政执行过程中，如何避免权力在财产分配中的寻租与腐败，北京政府当慎之又慎。