汪利娜：别急着推行自住型商品房政策

　　【背景】2013年10月23日，北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，称自住型商品房将成为北京市政府解决刚性住房需求和稳定楼市的新举措。这种住房房价将低于同地段同品质的商品房30%，租、售行为受严格限制。

　　该意见表示，政策出台主要是解决买不起商品房又超出保障房条件的“夹心层”家庭住房需求，但实际操作中，符合北京市购房资格的家庭，即无房或仅有一套住房的北京籍家庭，以及连续缴纳社保或个税5年（含）以上且名下无房的非京籍家庭，均可以摇号的方式竞争购买机会。其中，北京市籍无房家庭（单身人士需年满25岁）、轮候经济适用房、限价商品房的家庭可优先购买。

　　北京市政府承诺，从明年开始此类商品房比重将占新增商品房供应的50%以上，并在明年年底前供给7万套90平方米以下为主不超过140平方米的自住型商品房。

　　北京市住房和城乡建设委员会副主任王荣武在该政策发布会上称，北京市的目标是使今后新增住房中，自住型商品房占50%，保障性住房占到20%。

　　这一政策工具的实际效果有多大？能否作为经验被全国借鉴？

　　中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜表示，自住型商品房本质上也是一种保障性住房，而保障性住房会扰乱原有的商品房市场，并且在没有摸清保障性住房需求的情况下，贸然推开政策，如果再引起其他城市效仿，风险很大。

　　汪利娜说，如果政府控制了供地方式、房屋销售对象、交易价格和方式，那么自住型商品房本质上就是一种保障性住房。而北京的保障性住房已经越来越多，先后有限价房、先租后买房、公租房、廉租房等等。

　　汪利娜认为，名目繁多的保障房会扭曲原有的住房市场，在土地供给有限的条件下，用于保障性质住房的土地供给越多，用于普通商品房住宅的土地就会更少，这无疑减少了正常商品房市场的房源，推高了未纳入保障性住房的房屋价格。因此，不符合保障性住房政策但有住房需求的人群需支付更高的价格，寻找房源更加困难。

　　汪利娜表示，政府提供一定保障性住房是其职责所在，但在实际中，要确保保障性住房真正落实到实际需要者手中，设立和监管好一个保障性住房进入和退出机制，无形中需要很大的社会成本。

　　在汪利娜看来，随着人群收入水平的变化，保障性住房在住房中的占比也应是动态的，人为制定一个保障性住房和正常商品房的比例，缺乏依据也不科学。

　　因此，汪利娜认为，在推开政策之前，需要回答以下问题：保障性住房要不要做那么大比例，政府有多大财力做这件事，社会的实际需求有多大，市场和政府的边界在哪里？

　　汪利娜提醒，作为首都，北京的政策推行更需谨慎，如果又引起其他城市效仿，扭曲范围会更大。

　　（财新实习记者 欧阳银华）