澳新：香港楼市最大风险是政策错误

　　【财新网】（实习记者 张静）“香港的楼市风险仍然可控。”澳新银行大中华区经济研究团队在其最新研报中指出，香港银行体系稳定不是大问题，楼市大量抛售不太可能发生，最大的风险来自政策错误。

　　澳新银行经济师杨宇霆在11月5日发出的研报中称，住房的价格变化不会破坏银行体系稳定。从2009年3月到2013年3月香港银行物业贷款平均升幅为9%，仅占整体贷款增长的25%左右。截至今年8月，住宅按揭贷款仅仅占整体银行贷款的14%，目前银行的按揭资产可以承受高达53%的价格下滑而不造成负资产。

　　他分析认为，香港楼市出现大量抛售的可能性不高。以2011年香港人口计算，住房成本中位数只占家庭收入中位数的11.7%，同时，60%的业主已经完成其按揭供款，高于2001年的48.5%。

　　由于按揭利率和租金差距庞大，租房的机会成本仍然很高。如果房地产价格预期下降，住客可能延迟购房，转为租房。

　　报告援引数据称，虽然全球经济复苏缓慢、金融市场动荡，香港房地产价格却几乎没有出现调整，中原城市领先指数持平于120，以名义价格计算比1997年的高峰还高出20%，以人民币汇率调整后的价格计算，则比1997年的高峰值低10%。

　　澳新银行大中华区的研报称，楼市风险其实来自政策错误。房地产交易量不足将对潜在买家和卖家发出错误信息，限制价格平稳调整的过程。因此，虽然宏观审慎措施可以控制金融风险，但大额的印花税其实已经加大了香港房地产硬着陆的风险。

　　香港财经事务及库务局局长陈家强9月曾对媒体坦言，担忧香港楼市风险。他说，“过去2-3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国退出（QE）已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。”

　　美银美林行业分析师上月中旬提出，香港楼市明年可能出现较大跌幅，从现在到2014年前的住宅楼价将跌20%-25%。

　　为抑制房价上涨及炒风，特区政府已出台系列收紧按揭和增加额外印花税等措施。去年10月港府推出BSD (买家印花税)和SSD加强版(加强额外印花税) 两项“辣招”，主要是针对非香港永久性居民置业的需求。

　　今年2月，港府又将200万港元或以下交易的印花税税率，由100港元增至交易额的1.5%；其它交易的税率全面增加一倍，最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。非住宅物业在签订买卖协议后便须缴付印花税，与住宅物业交易做法看齐。