【StarMine分析师评选】
国泰君安余立峰：房产调控转向放大供应

　　财新记者：深圳也出台了“深八条”，涵盖抑制需求、增加供应、预售限价、限贷等多方面。你对“深八条”怎么看？

　　余立峰：深圳二手房跟一手房涨得都比较快，一手房涨得比较快是因为最近推的楼盘都比较高端一点，导致整体均价上升，二手价格也在上涨，在这样的市场背景下，深圳出台了“深八条”。

　　“深八条”强调的，都是一些以前所用的方法，没有太大的改变，只是重审一下，以前的政策现在都还是存在的，并没有说有什么新的政策会出来，并没有一些实质的作用，如果从市场来说，只有增加供应，大量的供应上市，价格才会下行，但现在并没有看到有这样的行为，深圳楼盘并没有很明显的增加。

　　财新记者：今年以来，在经历了大半年的政策空档期后，国内重点城市房价又迎来新一轮的大幅上涨，长效调控机制的呼声日高。长效调控应该包括哪些方面的举措？如何推进？

　　余立峰：农地上市将是建立长效调控机制中很重要的一步，有些地方开始试行农村土地在市场上流通，让小产权房拥有明确的产权，这样在短时间内可以增加供应，确权还可以为房产税打下很好的基础，确权以后，所有权可能就不止七十年了，为房产税征收提供较好的法律基础。

　　农地上市流转之前，开发商必须通过一些另类的渠道去拿这些地，但成本会很低，自由交易之后，这些土地地价会比以前高，开发商拿地成本可能会上升，小产权房也会释放供应，对商品房价格也是一个冲击，对房地产开发商会有比较负面的影响，短时间内，供应会增加，房价上行的空间也会被压缩。

　　财新记者：近期，很多商业银行采取了上调房屋按揭贷款利率、延长审批时间的办法，来减少房贷的发放。这是否意味着商业银行感受到了市场的流动性风险？这背后有什么样的原因？

　　余立峰：商业银行这样做有两方面的原因，首先，房贷是时期很长的一种贷款，利差也比较低，对银行来说，赚得不多。如果房价下行，抵押物贬值，银行就会受到损害。另外最近信贷额度比较紧张，所以利率会给的比较高，没有额度就批不出来，审批时间也会延长，主要问题是，市场预期已经改变，如果房价有下跌的风险，如果拿了一大批要贬值的抵押物回来，银行就要承担比较大的风险。

　　财新记者：2013年，房企再融资开闸呼声强烈，多家上市房企发布了再融资预案。有分析认为开闸在即，也是长效调控机制建立的必要举措，由行政干预向通过信贷等经济手段调控房地产的信号。再融资开闸对房地产行业以及房价走势会产生怎样的影响？

　　余立峰：现在房地产再融资还是在一定的政策下有条件开放的，比如说，旧城改造、棚户区改造，而不是给开发商拿去直接拍地，所以在房企再融资方面控制还是比较严格，但也说明，在信贷、融资控制那么久以后，调控的方向已经改变，之前政府认为市场上炒卖的人很多，现在政府认为市场上供应太少，以前是控制需求，现在是放大供应，来做调控。

　　长期来看，增加供应，楼市上涨的速度就会减慢，甚至持平。但短期内还看不到大量的土地供应。只有土地的大量供应，新盘的大量推出，才会影响到市场的走势。