【StarMine分析师评选】
国泰君安余立峰：房产调控转向放大供应

　　【财新网】（记者 杨秋波）“深八条”、“京七条”相继出台，部分地方开始试行农地上市流通，针对这大半年一路走高的地价与房价，各地地方性新政密集出台，这些新政出台释放了怎样的调控信号，能否达成预期的效果？

　　针对上述问题，国泰君安国际地产分析员余立峰与财新记者谈了他的分析思路和看法。余立峰在在2013年度汤森路透StarMine中国大陆及香港地区分析师评选中获得房地产与建筑行业选股能力排名第一。余立峰认为，房地产调控政策已经从限制需求转入增加供给的新阶段。

　　“长期来看，增加供应，楼市上涨的速度就会减慢，甚至持平。但短期内还看不到大量的土地供应。只有土地的大量供应，新盘的大量推出，才会影响到市场的走势。”余立峰说。

　　财新记者：近几个月各大城市地王层出不穷，广东省国土资源厅提出广东省不允许未来半年内再出现“地王”。地王频出有哪些方面的原因，广东提出的这种目标有没有可行性，有没有可能在全国起到示范作用？

　　余立峰：从土地政策来看，土地收入会牵扯到地方的财政收入，土地出让金还是归地方多一点，这样大家都会想把地卖贵一点。最近很多地方推出中心地段的一些商业或住宅用地，由于地段比较好，开发商拿地的意愿都很高，地价高也很正常，所以地王就出的比较多。要达成广东的目标，可能就是拿一些比较偏远地区的地块到市场上去拍，这样价格就会比之前的低。

　　更关键的问题是如何处置土地收入，如果土地收入还是归地方，那么地王还是会不可避免的出现，各地方还是会有以卖地增加收入的冲动。广东的这种做法只是一种比较良好的愿望，但实际操作不太具有可行性，全国来说，大家都可能从口号上喊要做到这个，但实际上要推广，比较困难。

　　财新记者：面对这些地方性政策的出台，开发商的拿地策略会不会有所调整？一线城市地王频出的情况会不会有所改变？

　　余立峰：一线土地长得快是供应少，最近开发商集中补土价格自然就上升了，二线城市也有这个情况，但是对于三线城市来说就不一定了，三线城市的供应比较多，所以价格应该比较平稳。大家在三线的意愿不是怎么高。

　　财新记者：继推行两限房政策之后，北京市住建委提出，今年底前要完成不低于2万套自住型商品住房供地，以此为中端人群提供新的住房保障，被称京七条。市场质疑此举会让北京重回福利房时代，这种行政干预能否达成它的预期目标？

　　余立峰：此举会导致市场短期预期的一些变化。

　　因为北京的房价涨得比较快，之前它的限购是很严格的，已经很有效地抑制了很大部分的需求。回到供应上面，因为房价一直在涨，开发商觉得，如果把推出新楼盘的时间延后，房价可能会更高，无论开发商还是买房的都是看涨心态。

　　北京推出不低于2万套自住型商品住房供地，在短时间内，一些中低价位的楼盘就会推出市场，价格会比较低，市民的预期也会改变，供应多了，选择也多，开发商的预期也会改变，地段不那么好的盘会先推出来卖了，定价也不会那么高了。

　　此次政策与此前的区别是，此前是调控需求，现在是扩大供应，还有在供应端控制价格，对市场会有比较正面的影响，在短时间内可以有效抑制房价的上行的速度。