中国拟研究分类处理“小产权房”

　　【财新网】（记者 周天）11月24日，国土资源部、住建部联合召开查处“小产权房”视频会议，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”。同时，将集中排查摸底，“结合实际研究提出分类处理的意见”。

　　所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的商品房。就其本质而言，“小产权房”与所谓“大产权房”区别仅仅在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；而“小产权房”则使用集体农地，地价占比很低，因此市价明显较低。

　　以北京市为例，该市的小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25%-30%左右。

　　三中全会放行“小产权房”是误读

　　11月24日的会议上，国土部副部长徐德明指出，三中全会《决定》要“建立城乡统一的建设用地市场”，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。但是，前提是必须“符合规划和用途管制”。

　　此前，上述《决定》内容一度被认为是“小产权房”可能转正的信号。

　　但是，此次会议指出，中共十八届三中全会开放“集体建设用地入市”，但这不能被理解为允许建设、销售“小产权房”。针对近期“小产权房”建设销售强力反弹之势，两部门强调，对顶风建设者，将强行拆除，“不仅不能让违法者得利，还要让他们付出代价”。

　　此次会议重申，农村集体土地不得用于经营性房地产开发。此前，国务院有关政策性文件规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。这意味着，“小产权房”用地不会被纳入房地产用地市场。

　　国土部副部长徐德明指出，农用地特别是耕地转为建设用地，必须经过严格的法定审批手续，任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。“这是大前提，是前置条件，决不能违背，更不可逾越”。

　　11月24日，住建部副部长齐骥也在会议上指出，“小产权房”违反《城乡规划法》，破坏房地产市场秩序，而且设计施工脱离监管，质量安全没有保障，购房人权益很难受到法律保护。必须全面摸清底数，坚决遏制近期“小产权房”回潮之势。

　　严令遏制新增“小产权房”

　　此次联合会议，是为了落实11月22日国土部和住建部联合发出的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（下称《通知》）。该《通知》指出，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

　　上述《通知》认为，“小产权房”严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱土地市场和房地产市场秩序，损害群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。

　　《通知》要求，对违规为“小产权房”办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。

　　在上述会议上，住建部副部长齐骥强调：“在建的小产权房一律停止建设，在售的停止销售，未开工的不得开工。对违反规定继续建设和销售小产权房的，要公开严肃处理，不仅不能让违法者得利，还要让他们付出代价。”

　　对此，土地问题专家、中国社科院农村所研究员王小映对财新记者表示，两部门这么做是“必要的”。《决定》出来后，一些新的政策会让社会或公众产生某种联想，容易引起混乱。中央的政策精神要落实，还需一定时间。改革要顺利推行，就必须有所遵循，不能乱来。

　　“研究提出分类处理意见”

　　值得注意的是，《通知》提出，对违法建设、销售的“小产权房”，要“开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见。”这被认为是稳妥之举。毕竟，大多数“小产权房”入住者属于低收入者，很难强行拆除。这就需要给这些房屋一个“出路”。

　　中国社科院农村所研究员王小映认为，“小产权房”问题非常复杂。对存量的“小产权房”，必须区别情况，分类处理。应该看到，三中全会提出“城乡统一市场、同地同价同权”，是重大的进步，但也不是想怎么干就怎么干，必须符合土地规划和用途管制。

　　“比如，广东省东莞市，仅外来人口就有660万，绝大多数都租用农民的出租房。这种房屋中，有的是农民利用宅基地盖的房屋，有的是集体开发建设的‘小产权房’。对这类遗留问题，政策上，不可能一刀切。”王小映指出。

　　一种观点认为，可采取补交出让金的方式，让小产权房“扶正”。对此，王小映认为，如果用补交出让金的方式来处理，那就等于把集体土地变为了国有。

　　但是，现在中共十八届三中全会已明确提出，要赋予农民更多的财产权利。这就意味着，中央政府决定承认农民在承包地、宅基地、住房上的财产权。既然这些是农民的财产，那就不宜采用补交出让金、征为国有的方式了。

　　“这是因为，集体土地的所有权在农民，而不在国家。要解决‘小产权房’难题，今后可采取类似征收房地产相关税收的方法比较适宜。”王小映如此建议。