研究者指地方政府欠缺商业地产规划

　　【财新网】（记者 林金冰 实习记者 林佳慧）中国商业地产投资开发热情不减，其间盲目投资等问题亦惹人注目。有研究者指出，商业地产整体布局不当的重要原因，乃地方政府没有制定商业网点规划。

　　11月27日，中国房地产业协会（下称中房协）副会长朱中一在广州出席2013观点商业年会时表示，商业地产开发本应考虑当地人口数量、消费水平、市场容量等因素，但由于政府规划欠缺，开发商仅为自身利益考虑，以致商业地产布局错位乃至过剩，难以实现“总量平衡、结构合理”。

　　中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云在同一场合指出，商业地产发展的致命问题在于，运营管理水平不足。

　　“有很多房地产企业是被迫进行商业地产开发的。在这个过程中，它沿袭住宅开发的老思路去做商业地产。住宅是盖了以后卖，卖了以后拿收益。但商业地产是靠长期运营、从运营中获取收益的全过程的产业链形式。”她分析道。

　　论及开发资金来源，蔡云指出，房开企业传统上是依靠自有资金和银行贷款，但这已不足以支撑整个项目的完整构建。因此，更重要的是在运营商业地产过程中获取增值收益。

　　她提出，商业地产运营需有开发资金的前置，也需有开发资金的退出机制；未来，房地产信托基金和商业抵押贷款，会在商业地产发展过程中发挥重要作用。

　　近年来，中国住宅市场频遭严控，地方政府土地供应向商业地产倾斜，诸多住宅开发商、零售商纷纷转型或多元化发展涉足商业地产。据房地产顾问公司戴德梁行今年5月发布的报告，按投资存量计，2012年中国已是亚太地区最大的商业房地产市场。

　　放眼全国房地产市场，朱中一认为，当前及今后一个时期房市发展的要务之一是调结构，亦即加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层需求的住房供应体系。目前要做的是加强保障房和中小套型住房供应，同时着重培育租赁和二手房市场。

　　谈及房市转型，他指出，近年来房地产开发项目品质虽有提高，但资源消耗较大；不少项目重外表、轻质量，重建设、轻管理。他建议，未来必须提倡节能省地环保，努力探索延长建筑寿命。