集体土地能否开发房地产仍悬而未决

　　【财新网】（记者 汪苏）最近相关部门三令五申喝止“小产权房”，并以实拆震慑，理由是违反规划和用途管制。不过，一些专家指出，未来集体建设用地入市用途包不包括房地产开发，三中全会并没有明确。有专家认为，这是对集体建设用地是否实现“同地同权同价”的检验。

　　相关部门近期在处理小产权问题时非常强调要符合规划和用途管制，这并不等于彻底否定集体建设用地在符合规划条件下或可用于房地产开发。三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》给未来集体土地投入房地产留有想象空间。问题也随之产生：若在城市规划中，农民原有的集体经营性建设用地已经被规划为商品住宅用地，是否可以在一定条件之下直接和开发商交易，或是自主开发房地产？

　　按照现行《土地管理法》规定，目前农村集体建设用地只有宅基地、乡镇企业用地、农村公共用地三种用途，且集体土地不得流转用于非农建设。这种集体土地和国有土地的权能不对等，饱受指责。至十八届三中全会，“同地同权”写入党的最高文件。

　　不过，房地产领域一直是集体建设用地流转的一个禁区。中国从上世纪90年代中后期开始，就陆续在安徽、浙江、广东、上海等地试点集体建设用地流转，但这些试点都留有一个门槛：不可流转用作商品房开发。2008年十七届三中全会放行“城镇建设用地范围之外”的集体建设用地用于经营性项目后，国土资源部即在会后制定的解读材料中明确，不得流转用于房地产开发。许多人士都在等待相关部门对此次政策内涵的进一步解读。

　　放开高利润的房地产领域会加大村集体和农民违规占地冲动，引发资本圈地，打破政府对房地产供地的控制，使中国的高房价硬着陆，这都令决策层担忧。但同时，“既然‘同地同权同价’，建设城乡统一的建设用地市场，规划上就不应有歧视。”原农业部政策法规司司长郭书田等一些专家都表示。

　　中国人民大学经济学院教授陶然则认为，为防止房价硬着陆，仍然要把握入市节奏。

　　许多专家指出，对于实现“同地同权同价”，规划如何制定尤为重要。目前行政主导计划式的规划制定模式脱离市场需求，也难以得到有效执行，实际的结果是规划被全面突破。公众参与是国际上广泛采纳的方式。目前，中国的城乡规划制定虽有征求意见的程序，但“只停留在形式，公众也并不关心”。中国土地勘测规划院土地规划所所长张晓玲表示，放行农民集体建设用地入市后，规划的制定和农民利益息息相关，公众参与就有了产权基础。不过，这也可能给未来的规划制定工作提出挑战。

　　同时，对于现有存量小产权，分类处理是既定方针。许多国土系统内部人士都告诉财新记者，问题随着时间累积，拿出解决方案已十分急迫。但目前，连最基础的摸底调查也没有完成。