封杀小产权房惹争议 专家提出质疑

　　【财新网】（记者 汪苏）最近高层和相关部委频频对小产权房表态，强调其“不合法”，严打在建在售小产权房，使公众对小产权房转正的预期受挫。据财新记者了解，这已经引起体制内外一些主张小产权房合法化人士的强烈关注。原国家土地管理局规划司副司长郑振源即认为，这和三中全会精神背道而驰。

　　郑振源日前在财新网撰长文（《应放开小产权房交易满足民生需求》）回应此事。他称，“我们就要追究一下，为什么违反？是小产权房的错，农民的错，还是法律不当的错？”

　　郑振源指出，一些人说小产权房违反土地管理法律和土地用途管制制度，扰乱房地产市场秩序，确实如此。但是，“现行土地用途管制制度和垄断性的房地产市场秩序是改革的对象，而不是应该继续坚持的制度”。

　　他表示，突破计划配置式的土地用途管制制度和垄断性的房地产市场是小产权房对这些不良制度的纠错，而不是它的过错。“小产权房之所以有顽强的生命力，屡禁不止，是因为民众对廉租、廉价房有强烈的市场需求。对此合理的民生需求，政府应当开放小产权房予以满足，而不是打压。”

　　对于规划和用途管制这一相关领导和部门援引用于支撑小产权房不合法的制度安排，郑振源表示，必须追查其来由及其成效。

　　他指出，中国这套规划和用途管制制度，对集体土地和国有土地设置了不平等的权能，且是一套世界上独一无二的、最严格的土地计划配置制度——政府编制土地利用总体规划和年度土地利用计划，规定耕地和建设用地总量的指令性控制指标，层层分解下达基层，根据指标划定土地利用区和确定每块土地的用途。

　　他称，世界各国都用土地利用规划进行土地用途管制，但没有一个国家的土地利用规划中有指令性的土地利用控制指标，除了中国。而美国的土地利用分区制并不由规划来确定每块土地的用途。中国政府通过规划、计划来配置土地用途，但是得不到、也不可能得到各地土地供需情况的完全信息，下达的控制指标与各地发展需求脱节。中国1998年规定的2010年耕地和建设用地控制指标在2000年就全面突破；1999至2006年下达的建设占用耕地计划被超计划用地24%，“典型地宣告计划配置失灵”。

　　今后，应该编制公众参与式的市县土地利用规划和新的土地用途分区规划，引导集体土地在新的规划和分区管制规则制约下有序地入市。

　　郑振源认为，三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）已经指明了改革方向。“小产权房的前途不会是绝命，在认真落实《决定》的改革措施后会有一条好命。”

　　详见：郑振源：应放开小产权房交易满足民生需求

　　附：【背景】十八届三中全会前后，小产权房为舆论关注的重点话题。市场对小产权房转正呼声及预期上涨。三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“建立城乡统一建设用地市场”“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。一些人士期待，这将为集体土地合法投入房地产开发破冰，同时，为彻底分类处理现有小产权房开辟管道。

　　但随之，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文已经在《决定》出台后对外的首波吹风中，试图让外界对小产权的期待降温。11月22日，住建部、国土资源部又联合发文，强调坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日，两部委联合召开视频会议，再次部署。陈锡文、国土资源部副部长徐德明等人强调，必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。而小产权房违反了上述制度。相关部门并以实拆震慑。市场遭遇“一热一冷”。

　　不过，一些人士指出，三中全会对今后集体建设用地可否投入房地产开发，并未明确。中房集团原董事长、现任中国企业家协会执行副会长孟晓苏即在一个公开论坛上表示，高层和相关部委的表态只是摆姿态遏制投资而已。他称，“小产权房违法，那就修改法律，当年土地承包制也是违法，后来改的是法律。”

　　房地产领域一直是集体建设用地流转的一个禁区。中国从上世纪90年代中后期开始，就陆续在安徽、浙江、广东、上海等地试点集体建设用地流转，不过，这些试点都留有一个门槛：不可流转用作商品房开发。2008年十七届三中全会放行“城镇建设用地范围之外”的集体建设用地用于经营性项目后，国土资源部即在会后制定的解读材料中明确，不得流转用于房地产开发。

　　放开高利润的房地产领域会加大村集体和农民违规占地冲动，引发资本圈地，打破政府对房地产供地的控制，使中国的高房价硬着陆，这都令决策层担忧。但同时，许多专家指出，既然“同地同权同价”，建设城乡统一的建设用地市场，规划上就不应有歧视。中国人民大学经济学院教授陶然则认为，考虑到现实局面，放开入市与防止房价硬着陆之间，需要一个平衡。