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张月:房地产调控会放松吗?

2011年09月30日 19:07 来源于 财新网
一线城市房价下跌刚刚开始,紧缩政策还会持续,二三线城市调控政策也会趋严

  【背景】9月29日,房地产调控新“国五条”出台正好一周年。因限制外地人购房、提高首付比例、推出房产税、增加保障房供给等调控政策,加上宏观经济环境的变化,房价快速上涨势头已有明显抑制。

  国家统计局数据显示,8月份一线城市房价已连续两个月止涨,二三线城市也接近止涨区间。其中,一线城市新建商品住宅价格与7月份持平,二线城市新建商品住宅较7月涨为0.02%,三线城市新建商品住宅价格涨幅为0.01%。

  在大部分二三线城市还未出台限购令时,市场上就已频传房地产商“Hold不住了”的消息。富力地产宣布下调全年销售目标两成,绿城因受监管部门调查传言而股价大跌,北京通州因楼盘降价老业主闹事。上海宝山的一个项目,9月份开出的新房源单价直接降价近6000元/平方米,降幅高达22%。

  对此,SOHO中国CEO张欣对媒体表示,中国紧缩的货币政策和投资环境不会持久,可能在6个月内终止。她认为,紧缩政策非但抑制了私营公司的发展,还助长了信贷黑市的泛滥。同时,由于中小企业破产及高利贷违约风险,一些地方已出现了不安定的迹象。

  在房地产价格“拐点”渐行渐近之际,房地产调控政策会放松抑或持续趋严?

  链家地产市场研究部首席分析师张月认为,目前,一线城市房价下跌才刚刚开始,紧缩政策应还会持续,尤其是在限购和房贷方面还会持续。二三线城市则由于限购令将至,调控政策也将趋严。

  她指出,大多数一线城市房地产的销售量8月才开始下降。从整个市场看,楼市紧缩政策的效果并不明显。未来,如果商品房销售量因调控政策而明显减少,并带动房价整体下降,才能说调控政策达到预期目标。

  链家地产调查报告显示,9月1日至29日,北京8月份新开盘的商品住宅项目签约率为7%,较8月回落10个百分点,是2010年以来首次跌至个位数。9月1日~28日,北京商品住宅共成交4641套,全月成交量预计很难突破5000套,环比减少10%,同比减少59%,这是“京十五条”出台后最低的月成交量。

  张月认为,目前中国房价刚刚进入下降通道,这一周期至少要三至五个月。因此,在这个时间区间内,楼市调控政策放松的可能性很小。她预计,未来三至五个月内,房价将会有明显回落,而在北京等一线城市,未来两月内即可能明显回落。

  她以目前房价下调较多的通州区为例分析说,通州城区大幅降价并非严格意义的降价,不过是因为此前涨的太猛,因此下调较快。通州的房价是从每平方米14000-15000元一跃升至20000元的,并没有一个渐进的过程。

  从这个意义上说,北京房价的回落才刚刚开始。张月称,不排除一些城市出于财政收入的考虑会放松调控政策,但从目前形势看,一线城市和多数城市的调控政策应该会继续趋严。

  而且,即使今后调控政策放松,也只会是适度放松,不会再出现2008、2009年那样优惠利率大幅调升和降息的情况。

  张月认为,绿城地产因受监管部门调查传言而股价大跌,恰恰说明市场对房地产的信心是比较脆弱的。目前,部分房地产商负债率确实较高,但这只是刚刚开始,未来的房地产市场将更为“寒冷”。

  对于一些城市随紧缩政策而来的“不安定迹象”,张月认为,这并不可怕,恰恰是一次市场重新洗牌的机会。“正是由于此前大家都不遵守市场规则,因此才导致过度投资,市场陷入混乱、无序。当市场行情不好的时候,那些抗压性不强的企业就会先倒下去。”

  (财新记者 李永春 采写)

版面编辑:许菁
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