王振华：中型房企要优化资金结构

　　财新记者 王晓庆

　　2013年的土地市场，中型房企表现抢眼。阳光城、泰禾、佳兆业、新城地产等中等规模房企在各地积极收储，甚至揽下一线城市地王。

　　在房地产调控的制约下，高周转已经成为行业共识，土地存量是决定未来企业发展的关键。与土地储备相对丰富的大型房企而言，成长中的中型房企在资金状况好转的情况下，积极增加土储是当务之急。

　　根据2013年的上市房企半年报，房企中前四大公司上半年的市场占有率已快速扩张至8%。在地价高企、贷款明显偏向大型房企的背景下，大型房企优势尤显，中小型房企的发展空间日益萎缩。

　　年销售额百亿规模的中型房企如何在楼市拐弯中发力？追求高周转的同时如何考量资产配置和规模管控？如何平衡资金结构？激进拿地之后的风控如何把握？新城控股(01030.HK)董事长王振华接受财新记者采访，介绍新城公司作为中型房企的转变之道。

　　新城控股2012年在港股上市，从香港资本市场融资逾43亿元。补血成功后，新城调整自身债务结构，制定项目高速周转标准，同时在住宅调控趋势下发力商业项目。该公司今年销售目标是200亿元，据其三季报披露，截止到11月30日，集团累计实现合约销售约人民币187亿元，同比增长29.36%。

　　财新记者：上市一年，对新城融资问题有哪些帮助？现在融资成本也不低，困难在于？

　　王振华：新城香港上市后进入了国际资本平台，对企业规范、融资成本、未来发展潜力等方面都大有帮助。原本企业是自身发展不受约束，现在要规范。比如净负债率，上市后要控制在100以下甚至80左右，因为评级公司会进行评级。这些规范对企业大有好处，有助于长远发展。

　　债权投资人希望借的钱放在账上别动，股权投资人则希望你拿到钱赶快去买地，前者要保本稳健，后者要赚钱，是不同的投资思维。债权人看重的是债及其风险，现金越多或钱周转越快，就觉得安全，他担心营业额小、增长幅度缓慢，对销售金额、现金余额非常关心，投资者则看重周转速度，随着利润的下降，只有扩大规模才能达到以往水准。

　　新城的资金结构也在优化。以前很少长期借款，使用的资金主要是开发贷或发信托，长的两三年，短的就一年，现在通过海外发债，时间是五年。我们希望在未来三五年内，50%的债权都在五年以上。新城海外债的资金成本人民币是9.25%，美元债是10%左右，净负债率控制在80%。

　　很多香港投资者认为商业地产利润低，不是适合的投资对象。在国内拿综合体，现金流一定要平衡，不是钱砸下后就坐等收租。

　　财新记者：房地产市场调控之下，中小企业更加艰难，小企业合并的趋势出现，中型房企有怎样的生存策略？

　　王振华：（合并的趋势）这个现象这几年特别明显。肯定的是强者越强、弱者越弱，趋势很明显，原来百强房企在全国市场所占份额大约在百分之十几，现在每年以5%的速度增长，预计未来5-10年，百强企业所占份额可能到一半左右。对全国2万个房企来说，集中度是非常高。此外一半的市场，还会被地方政府自建的经适房、廉租房、存量土地等国有企业瓜分。

　　融资渠道很重要。新城的综合实力现在在房企中排名20-25位，公司没有国际、内部资本平台是个重要的制约，但是一直融资有局限。虽然新城去年在香港上市，新的融资平台为新城融资43亿元人民币，这些资金会给未来3-5年爆发性增长有决定作用，当然融资也并非无限制的。

　　新城希望进入第一梯队（20名之内）。商业地产开放会是我们未来核心的增长点，新城新建的8个综合体已经开业了3个，其他还陆续在建和销售。

　　新城公司就是在稳健和快速发展中找到平衡点。过去每年我们增长30%左右，未来几年间应该也不低于30%。

　　财新记者：调控之后，大量住宅开发的房企转向商业地产开发，新城如何平衡商业和住宅规模比例和商业地产风险管控？

　　王振华：新城的业务是分类的，住宅项目由子公司新城地产操作，新城控股主要负责商业部分。现在主要是做综合体，销售商业、办公、公寓、住宅等业态，今年有300多万方商业项目入市，其中10万平方米商业是自己持有。按现有成本估算，持有成本是6.5个亿，租金回报是每年5千万元，另外还有3千万元的管理费收入。

　　商业地产大部分是投资性需求，现在住宅受到调控，虽然有很多金融理财产品，但民众投资渠道还是有限，长期回报的物业是受欢迎的投资渠道，所以新城这几年重点发展了一些商业项目。

　　我们对项目的持有比例规划是5-10%，根据每年市场情况不同决定增持与否，今后可能在10%左右。

　　财新记者：土地市场又现高溢价，中等开发商的土地成本如何控制？

　　王振华：新城今年在上海浙江拿的地不多，因为综合衡量后测算这样的拿地成本利润空间很小。我们一直参与上海土地的拍卖，今年上海所有挂牌的土地我们都参与了，保证金都交了上亿，是撒网式的找地。但是上海土地的价格太高，我们在等拿地的机遇，等价格和位置合适的地。

　　2013年6月有一周的资金恐慌期，那时候没人敢拿地，所以土地出让都是底价成交，这就是机会，只有天天盯着市场才能抓住这个机会。

　　新城内部拿地决策有个审核委员会，我本人是最终审核，有一票否决权，我主要看几个数据指标：项目净利润、做报告人的创新能力（产品方案图），如果按现在区域售价测算没有利润，则不能做。

　　此外要加快开发速度，新城对商业项目开发的要求是拿地之后三个月开工，六个月销售，销售六个月内要求销售90%。这样，开工后就可以获得贷款，九个月资金就能实现平衡。

　　土地成本高，房企合作的机会也越来越多，我们和旭辉、万科都合作拿地。

　　三中全会后，集体土地和国有土地可以有相同的流通权，但是主要还是看地方政府，即便能流通，地方上不允许也没用，地方政府短时间内无法接受失去土地收益。

　　财新记者：怎么看开发商远离三四线城市？新城是如何布局的？

　　王振华：从2012年上半年市场就感觉到瓶颈了。2012年的市场回调，把一二线的门槛抬高，很多人到三四线城市找适合自己的土地，却发现这两年间三四线城市的土地都没怎么涨。事实上三四线城市还是有机会，只要找到与需求匹配的点。

　　三四线城市的政府也苦恼土地价格的低迷，我们了解到有的地方政府，11月的土地供应量缩减了一半，用控制供给的办法提高土地价格。

　　新城以前是深耕长三角，在泛长三角地区拓展，现在在商业和住宅项目上，都进行全国性扩张。以前是长三角、长江中游、中原地区，包括渤海湾、珠三角，现在按丁字形拓展，只要符合人类居住的地方都会去看，谨慎进入三四线城市。综合体项目会进入三线城市，因为在地级城市有两三个综合体项目还是正常的，但新城不会去东北等太冷的地方，

　　财新记者：在一线城市，今年的房价调控目标恐怕很难达成，你怎么看？

　　王振华：政府之前希望房价增幅不超过GDP增速、人均可支配收入增幅。这个目标三四线应该没问题，主要是一线城市完不成，均价已经涨了。

　　有的地方政府用行政命令调节，单价4万元以上的项目停止发预售许可证，这种行政行为也只是权宜之计，或许可以暂时调整均价数据，但是不可持续。