亚洲房价还会继续走高

　　实际房价作为泡沫化程度的标尺

　　如果说香港的房价过高，而美国的房价过低，那么为何100年来最大的房地产泡沫会在美国破灭，而非香港呢？显然，单从房价本身，不管是名义值还是实际值，我们无法看出哪里的泡沫会破灭。如果没有办法将香港、新加坡、泰国、美国放在一起做比较，又怎么能看出风险？

　　惟一能做到的是：对比新加坡过去和现今的价格，对比泰国过去和现今的价格，以此类推。我们在撰写这份报告时首先综合了亚洲房地产价格：发现它已回升至美国危机前的水平，我们同时设问亚洲房地产市场是否有崩溃的风险？如果将房价与收入做比较，答案是否定的。自2000年以来，亚洲房价增长迅速，但收入上涨的速度更快。今天的房价相对收入比2000年的这一比例降低了22%。以此标准来衡量的话，亚洲房地产市场并没有什么可畏的——住房不是越来越昂贵，负担能力其实在改善中。

　　重要的是，这不仅仅是平均的情况，大部分（亚洲）国家都是如此。在中国，房地产价格上涨倍受关注，但自2000年起，收入的增长速度是房价的近两倍。相对收入，住房价格要比13年前便宜了40%。即使在近几年，中国房价与收入比率并未直趋而上，而是横向发展。

　　新加坡的房价与收入比率在2006年及2009年后小幅上涨。目前房价较2006年高了10%，但比2000年低了15%。自2007年后的五年里，房价和收入增长基本平行。

　　韩国、泰国和马来西亚同样如此。在过去十年，韩国、泰国两地的房价与收入比率一直在下降。马来西亚的房价与收入比率也比2000年低，与2007、2009年的水平基本保持不变。

　　台湾和香港是亚洲国家中的例外。台湾房价与收入比率自2000年增长了20%，这不是特别显著，尤其是相对美国次贷危机前房价大涨相比。从2000年至2006年年中，美国房价与收入比率在短短六年里上涨了50%。

　　香港的情况更为严峻。香港房价与收入比率较2000年上涨了78%。当购买能力极速下降时，是迫切正视这个问题的时候。

　　首先需要查看的是，2000年是否适合作为基准年份。如果放眼更长期，情况是否会发生变化？

　　在某种程度上，答案是会的。今天的房价（相对收入）并不比1997年的水平来得高，比1991年至1997年这六年也没高出多少。有些人认为，1997年的亚洲金融危机让房价下降到“合适”的水平。但这个想法过于简化。亚洲金融危机并非主要作用于香港（或新加坡）。受影响最大的是泰国，然后是马来西亚、印度尼西亚和韩国。香港、新加坡和台湾的货币价值和资产价格下跌只是连带影响，或者说“危机四国”所带来的溢出效应香港、新加坡和台湾并非危机焦点。

　　问题依旧没有获解答：1997年香港的房价是否过高（亚洲金融危机前），2003年的房价则是否过低（非典高峰期）？

　　我们认为后者的可能性较高，但是按照绝对价值和相对收入水平，香港的房价仍位居世界最高行列。新加坡住房拥有率达90%，而香港的住房拥有率却只有59%。这点无疑与购买能力有关，当然也很可能与收入分配不均有关。因此，尽管从金融市场的角度来看，香港房市情况还称不上泡沫化，但是住房负担能力引起的社会压力似乎在上升。

　　杠杆化

　　住房风险不单与价格挂钩。美国房市最大的问题是杠杆化和债务的积累，两者最终都无法持续。从债务角度，亚洲又是如何？一旦遭遇利率上调，房贷的负担会加大多少？亚洲哪个地区将受潜在“利率冲击”最大的影响？

　　多年来，亚洲房贷占收入的比重正稳步上升。这总体上属于正常现象。住房算是一种“奢侈品”。收入越高，住房支出的增长幅度就越大。亚洲地区的房贷占收入比例正在上升这一事实本身并不足以引发恐慌。市场应思考“上升多块多远（多大幅度）”的问题，同时也应探讨人们是否能在经济不景气期及增长期都能偿还房贷。

　　作为亚洲最富有的国家，新加坡和香港的住房贷款已增长至GDP的45%左右。新加坡的债务增长速度明显比香港迅猛，但其人均收入增长也比后者快。上溯到1967年，（按今天的价格和汇率计算），新加坡和香港人的平均收入均为5200美元。如今，新加坡的人均GDP达57000美元，比香港的38000美元高出50％。

　　中国、韩国两地的债务正稳步上升，但仍比其他富裕国家要低很多。中国的债务负担约为韩国的一半，而韩国的债务负担是新加坡和香港的三分之二。

　　美国的住房债务在金融危机五年后仍然占GDP的85%——这几乎是新加坡、香港和台湾的近两倍，并且是亚洲其他国家的3 至 5倍。

　　高债务/杠杆化是导致美国房地产经济泡沫化和崩溃的原因。当利率上调时——2004年中旬至2006年中旬，美联储基金率上调了425个基点——贷款方发现偿还债务的难度越来越大。到了2006年中旬，泡沫破灭，房价开始下跌。银行不愿意，也没有能力延长再融资期限。抵押贷款证券的价值骤然下跌。承受不了亏损的企业只能宣告破产。