亚洲房价还会继续走高

　　柯大任｜文

　　·相对于收入，亚洲多国的住房价格正逐步下降，住房的负担能力有所提高，而不是变得更贵。

　　·香港是个例外。香港房价收入比自2000年起抬升了近80%，已经亮起“红灯”。

　　·与美国相比，亚洲的住房借贷仍然非常低。

　　·但是，当利率上调时，风险也将增加。当利率回归到金融危机前的水平时，许多亚洲国家的房贷月供将增加15%-25%，一些家庭会感觉过度借贷。

　　·印度尼西亚和菲律宾受利率上调影响最大，而中国、印度和泰国三国受其影响最小。

　　世界各国的央行持续推动利率下行。美国短期利率已经连续四年为零。虽然市场对量化宽松（QE）政策的缩减感到恐慌，但美联储依旧每月购买850亿美元的国债和按揭债券。欧洲央行5月降息至0.5%，其资产负债表目前占GDP的30%，高于美联储10个百分点。日本央行则宣布，在未来两年里将基础货币扩大一倍。

　　近年来，多地政府都在大量印钱，而大部分钱却流向增长和收益更高的亚洲。利率下降，带动资产价格上涨，特别是对利率变化最为敏感的房地产。自2009年3月全球金融危机在亚洲告终以来，香港房价上涨了一倍以上，新加坡房价上涨了55%，中国内地和中国台湾见证了50％的增长，马来西亚的房价上涨了40%。

　　有幸于2009年入场购买房地产的外国投资者，受惠于资金流入、当地货币汇率与房价同步上涨，其以美元计算的收益率提高了20%-50%。由于未能控制资本流入和本地利率，亚洲政府只能选择通过直接或行政干预以抑制房价上涨。然而，房价依然持续上升。与2000年3月相比，亚洲地区的房价现在已经升至美国次贷危机爆发前的水平。那场危机使全球经济陷入自1929年以来最严重的衰退。

　　价格还将上涨多少？

　　亚洲房地产价格会涨到多少？是否已经涨得太高？如果是这样的话，GDP或收入的增长能否让房价恢复相对平衡？房价是否已经形成泡沫，而惟一的“修复”办法是等待它破灭？

　　我们首先回答最后一问，即如何处理房地产泡沫。到目前为止，没有人能在泡沫破灭前准确预判泡沫的形成。如果货币当局能事先研判得出泡沫的形成，那么泡沫就不复存在。如果私人投资者有这个能力，那他们就不会只是空谈一番，而会洒脱地花天酒地或充当政府顾问。我们力所能及的就是紧盯数据，并对未来做出合理推测。

　　将住房作为一种投资

　　虽然多数人买房是为了居住，许多亚洲人却视买房为投资。他们通常会被认为是房价上涨的推手。新加坡和香港聚集了亚洲最富有的投资者群体，该地的房价也是亚洲之最。这两者间是否存在着某种联系？更广泛地，从投资回报角度来看，房价与股票等资产相比又如何？

　　从长远来看，香港股票和房地产具有类似的投资回报。自1985年起，股票每年上涨10.6%，比房地产9.8%的收益略高一筹。这类比较忽略了房租和股票分红，假设房租和股票分红等值类似，则结果要修正：从投资角度来看，房价与股票相比并未被高估。

　　新加坡的情况同样如此。以美元计价的新加坡房价和股票，自1985年以来平均每年均取得8.1%的收益。同样假设新加坡房租和股票分红情况类似，那么新加坡房价较股票而言并未被高估。

　　只要是放眼长期，以下还有几点值得探讨：首先，香港房价近年来的上涨比其他国家和地区高很多。如果说这是2003年年中“非典”（SARS）爆发以来市场的反弹，结果似乎是合理的。事实上，自“非典”爆发以来，香港房价上涨了4倍，但与1997年相比，却只上涨了40%。而且纯粹从技术或价格角度来看，与今天相比，1997年的房价并未被高估。

　　近年来，新加坡房价和租金不断猛涨。新加坡房价的确自2009年年中上涨了55%，但较1996年仅涨了18%。1996年，许多人认为新加坡的房价太高了，但在7年后的今天，房价的涨势并没有脱轨的现象。