亚洲房价还会继续走高

2013年07月22日 17:45 来源于财新网

亚洲的房地产价格是否已经涨得太高？如果是这样的话，GDP或收入的增长能否让房价恢复相对平衡？房价是否已经形成泡沫，而惟一的“修复”办法是等待它破灭？

　　总结

　　当经济体高杠杆化时，房地产往往是问题的核心所在。1997年，房地产问题拖垮了亚洲经济。在2007年、2008年，房地产问题同样拖垮了美国，乃至把世界其他国家的经济也拉下水。经济复苏至今并不全面，风险仍然存在。G3（指美国、欧元区和日本——编者注）和亚洲部分地区的利率仍接近零。低利率和资本流动推升了亚洲房地产市场，而利率最终回归正常水平时，一些家庭和国家会感到过度借贷的压力。

　　总结以上所述：

　　1）从长远来看，新加坡和香港的房地产收益与股票市场基本一致。从投资角度看，相比其他主要的投资选择，房地产价格并未被高估。

　　2）尽管香港自2009年以来房价已经上涨了一倍以上，新加坡也上涨了55%，但与1997年的水平相比，香港和新加坡分别只上涨了40%和18%。并且，1997年的房价似乎并没有被高估多少。

　　3）亚洲房价是昂贵的。100平方米的房屋在香港价值140万美元，在新加坡价值87万美元。房价相对便宜的市场分别为中国内地（9.7万美元/100平方米）、美国（8.5万美元）和马来西亚（4.2万美元）。

　　4）香港人平均需要工作39年才能买下一套100平方米的住房，而在中国内地、新加坡和泰国，只需要13至15年。美国只需要1.7年。

　　5）美国房价相比亚洲异常便宜。但是，就因为美国房地产泡沫破灭，才导致全球经济陷入100年以来最严重衰退。可得出什么结论？仅靠价格无法提示风险。

　　6）尽管亚洲房价很高，多数亚洲国家的房价收入比自2000年以来却在稳步下降。人们的负担能力有所改善，住房变得不再那么昂贵，风险也相应地在下降。

　　7）香港显然是个例外。香港房价收入比自2000年以来增长了78%。这点值得人们担心。

　　8）在评估风险中，债务和杠杆率十分重要。亚洲住房债务占收入比重在不断上升。在多数情况下这是正常的。住房可以算是“奢侈品”，随着收入提高，人们花在住房上的开支也会越来越大。

　　9）亚洲住房债务占收入的比重仍然很低。相比之下，美国住房债务却要占GDP的5.5%，而新加坡、香港和台湾的住房债务则在GDP 的3%左右。中国内地住房债务较低，仅占GDP的1.4%。

　　10）当利率上调时，风险也将随之提高。如果按揭利率回到金融危机前水平，那么多数亚洲国家的住房贷款月供将上涨15% 至 25%。一些家庭的负担将变得过大。

　　11）由于全球金融危机期间，中国、马来西亚、泰国和印度四个国家的利率下调幅度很小，这些国家国民的住房支出上涨幅度将不会太高。

　　12）印度尼西亚和菲律宾受利率上调潜在影响最大。

　　13）美国同亚洲国家一样，将受利率调高影响。这可能会延迟量化宽松政策退出的时间，很可能比多数人目前预测的要晚许多。

　　最后，值得一提的是，由于亚洲国家的房价上涨部分源于资本流入，全球利率回升并不会终止资本流动及房价上涨。G3地区实施的量化宽松政策及全球利率下调只是亚洲资本流入的部分原因。资本流入的更长期、更主要催化剂则是，亚洲已成全球经济增长的主要贡献者。简单地说，企业都希望在快速增长的市场中扎根。这意味着，G3地区货币政策恢复正常后，对亚洲的投资和资本流入仍可能持续较长时间。

　　因此，房价很可能还会继续走高。