亚洲房价还会继续走高

　　债务负担和利率

　　利率为零时，债务负担不是大问题，而且还能循环贷款。当无法偿还债务时，麻烦就迎面而来，过去隐藏的泡沫就浮上台面。当低利率时代告终，开始往上走，亚洲的房贷偿还压力将变得有多沉重？谁将陷入困境？

　　回答第一个问题，我们需按现有利率，并假设本息在未来20年里全额支付，来计算每个国家偿还住房债务所需的年度支出。

　　亚洲哪个地区所需承担的年度支出最大？按照这种计算方式，结果是台湾。台湾有2.9%的GDP用于支付住房本金和利息。香港和新加坡的住房支出相近，每年相当于GDPR的2.8%和2.7%。马来西亚和韩国的支出约为2%左右。泰国住房债务偿还压力更低，占GDP不到1.8% 。

　　中国的情况如何？中国每年的住房支出占GDP的1.4%，近乎垫底。

　　市场需为中国的楼市担忧吗?从以上情况来看，并非如此，尤其将亚洲与美国的债务偿还压力相比较时，就没什么好担心的。美国的住房支出占GDP的5.4%，几乎是中国的6倍，香港、新加坡和台湾的两倍。

　　这对亚洲来说，又是个好消息。美国泡沫破裂的原因并没有在亚洲出现。

　　当利率上调时

　　风险仍旧存在。这五年来，利率一直保持在谷底位置。当利率上调时，市场会发生什么变化？亚洲哪个地区将会受到严重影响？

　　回答这个问题最简单的方法便是重新计算住房支出。新的计算方式基于一种假设，即利率已恢复到危机前水平。受影响程度的多少将分别取决于债务偿还压力的大小，以及当初利率回落而未来利率回升的幅度。

　　新加坡和香港的利率在亚洲地区相对下降最多——下降了2至2.1倍。这点不足为奇。新加坡和香港现行货币盯住美元，其货币利率会紧跟美元利率，或挂钩美元、欧元和日元等一篮子货币。这些国家/地区的利率都接近于零。

　　马来西亚的情况则大不同，其当前利率与金融危机前的水平大致相同，因此利率冲击的风险也相对较低。中国的利率较金融危机前的平均值要来得高。从理论上来看，回到危机前的利率值是幸事，而非灾难。

　　当然，利率翻一番并不意味着个人月供也将增长一倍，这是因为目前待偿还金额中的大部分是本金，而非利息。因此，尽管新加坡和香港的利率上升在亚洲地区相对而言或许最高，但其经济风险并未随之变得最大。

　　事实上，我们估计，当利率回归到金融危机前水平时，印度尼西亚和菲律宾的住房支出增长将在亚洲地区最大。之所以如此，一部分原因在于巨大的利率差（1.5至1.7倍），另一部分原因在于当地利率比其他亚洲国家高很多。例如，印度尼西亚利率若上升50%，等于上升460个基点。这是很严重的情况。

　　按揭利率如果回到金融危机前水平的话，菲律宾的年度住房支出将增长40%左右，而印度尼西亚将提高三分之一。或许这并不是严重打击，但月度住房支出增加30%至40%将给大部分家庭带来相当大的压力。

　　新加坡和香港的住房支出相对可控。然而，如果按揭利率上调到金融危机前水平的话，那么，根据我们的计算，香港月度住房支出将增加25%，新加坡将增加16%。菲律宾和印度尼西亚住房支出的增加在很多情况下可以被消化，但一些家庭可能会发现自己负担过重。

　　根据我们的计算，当利率回到危机前水平时，亚洲多数国家将面临15%到25%的住房支出增长。中国、马来西亚、泰国和印度是例外。这些国家还未经历大幅度的利率下调，为此，当全球利率回到危机前水平时，也应该不会遭受（直接）冲击。

　　美国则是个有趣的例子。由于第三轮量化宽松政策的出台，即美联储每月购买价值400亿美元的按揭债券的缘故，美国按揭利率已下降至2.6%，仅是危机前水平的一半而已。最近几周，市场已开始相信，美联储在不久的将来将逐步减少按揭债券购买规模。但是，如果这导致月度按揭支出平均上涨25%，那么根据我们的计算，过去一年住房市场回暖势头将告一段落。美联储可能会发现自己又回到了原点，不得不面对这一现实：即如果要推动经济增长，就不能骤然停止QE，就如市场普遍认为的那样。时间会证明一切，但美国将同亚洲国家一样受到利率调高的负面影响。